Menu

Het nieuwe Vlaamse Woninghuurdecreet. Bent u nog mee?

Onze wetgever zit niet stil en dat zal ook u als huurder of verhuurder van een onroerend goed geweten hebben. Op 1 januari 2019 is immers de nieuwe regelgeving omtrent de woninghuur in werking getreden. We lichten voor u graag de belangrijkste wijzigingen van het nieuwe Vlaamse Woninghuurdecreet toe.

Eerst en vooral: is deze nieuwe regelgeving relevant voor mijn huurovereenkomst?
De nieuwe wetgeving is van toepassing op alle schriftelijke huurovereenkomsten die werden ondertekend na 1 januari 2019. Concreet is de nieuwe regelgeving van toepassing op:

– Schriftelijke overeenkomsten afgesloten na 1 januari 2019
– Mondelinge huurovereenkomsten, ongeacht de datum waarop zij werden afgesloten;

De oude huurwetgeving daarentegen blijft van toepassing op alle schriftelijke overeenkomsten die werden afgesloten vóór 1 januari 2019. Uit de parlementaire voorbereiding blijkt dat dit ook het geval is indien de huurovereenkomst werd ondertekend voor die datum, doch erna stilzwijgend werd verlengd.

Ik val onder de nieuwe regelgeving… Wat wijzigt er voor mij?
Van zodra uw huurovereenkomst onder deze nieuwe regelgeving valt, zijn er toch wel een aantal belangrijke wijzigingen waarvan u als huurder of verhuurder toch best op de hoogte bent.

1. Huurwaarborg
Daar waar de oude wetgeving in de meeste gevallen voorzag in een huurwaarborg van 2 maanden huur, wordt dit door de nieuwe regelgeving verhoogd naar een bedrag gelijk aan 3 maanden huur.

Dit zal echter voor veel huurders een financiële domper zijn, aangezien dit natuurlijk een aanzienlijk bedrag is om in één keer te betalen. Ook daar heeft de wetgever aan gedacht, door de invoering van de zogenaamde huurwaarborglening. Via het Vlaamse Woningfonds kan men, indien men voldoet aan een aantal voorwaarden, een renteloze huurwaarborglening afsluiten. Deze lening kan worden aangevraagd via een aanvraagformulier met een aantal verplichte bijlagen, die u  hier  kan terugvinden.

Nieuw is ook dat de verhuurder wordt verplicht om na het beëindigingen van de huurovereenkomst snel te handelen indien hij nog aanspraak wil maken op eventuele achterstallige huurgelden of een vergoeding voor huurschade. Immers, na het verstrijken van een termijn van één jaar na de beëindiging van de overeenkomst, zal de huurwaarborg automatisch terug toekomen aan de huurder.

2. Duur en opzegtermijn van de huurovereenkomst
Het uitgangspunt van de nieuwe regelgeving blijft hetzelfde: de huurovereenkomst wordt afgesloten voor een duur van 9 jaar. De drie uitzonderingen, die ook bestonden in de oude regelgeving, blijven echter behouden, met name (1) de huurovereenkomst van korte duur (3 jaar of minder), (2) de huurovereenkomst van meer dan 9 jaar en (3) een levenslang huurcontract voor het leven van de huurder.

 Wel worden er belangrijke wijzigingen doorgevoerd met betrekking tot de opzegmogelijkheden van de huurovereenkomst. Deze wijzigingen kunnen kort worden samengevat als volgt:

(1) Opzegmogelijkheid voor de huurovereenkomst van korte duur. Wanneer men een huurovereenkomst van korte duur afsloot onder de oude wetgeving en in de huurovereenkomst zelf geen mogelijkheid was voorzien om de huurovereenkomst vroegtijdig op te zeggen, stond men vaak met de rug tegen de muur. In de praktijk werd meestal een akkoord gesloten tussen huurder en verhuurder, maar wanneer dat niet lukte, leidde dit vaak tot vervelende situaties.

De wetgever heeft in het nieuwe Woninghuurdecreet een opzegmogelijkheid voorzien voor huurovereenkomsten van korte duur, zelfs al is dit niet in het huurcontract voorzien. Op basis van de nieuwe regelgeving kan de huurovereenkomst van korte duur op ieder ogenblik worden beëindigd door de huurder, mits een opzegtermijn van 3 maanden.

Daarbij dient u als huurder wel in het achterhoofd te houden dat u ook een opzegvergoeding verschuldigd bent. Het bedrag van deze vergoeding is afhankelijk van de huurperiode waarin men zich bevindt: een vergoeding van anderhalve maand huur indien men opzegt tijdens het eerste jaar, 1 maand huur indien men opzegt tijdens het tweede jaar en een halve maand huur indien men opzegt tijdens het derde jaar.

Opgelet, deze opzegmogelijkheid is enkel voorzien voor de huurder en dus niét voor de verhuurder!

(2) Opzeg voor eigen gebruik. De verhuurder kan de huurovereenkomst te allen tijde opzeggen voor eigen gebruik. Onder de oude huurwetgeving impliceerde dit eigen gebruik ook een gebruik van de kinderen, echtgeno(o)t(e), … van de verhuurder. Dit laatste wordt principieel behouden, maar wel beperkt. Onder de nieuwe regelgeving blijft de mogelijkheid voor de opzeg voor eigen gebruik bestaan, met dien verstande dat dit gedurende de eerste 3 jaar énkel mogelijk is indien de verhuurder werkelijk zélf het verhuurde goed zal betrekken. Pas na 3 jaar heeft hij ook de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen voor gebruik door zijn kinderen, echtgeno(o)t(e), … In deze lijst wordt nu ook de wettelijk samenwonende partner van de verhuurder opgenomen.

(3) Opzeg voor renovatiewerken. Na het verstrijken van de eerste driejarige periode kan de huurder op eender welk ogenblik de huurovereenkomst opzeggen wegens renovatie- en/of verbouwingswerken (in zoverre uiteraard aan de voorwaarden daartoe is voldaan). Dit is een versoepeling, in die zin dat dit onder de oude regelgeving slechts eenmaal om de drie jaar kon.

(4) Opzeg van niet-geregistreerde huurovereenkomsten (van korte duur). De wetgever wil verhuurders ertoe aanzetten om de huurovereenkomsten te registeren (dit is overigens ook verplicht). Indien de verhuurder dit nalaat, kan de huurder op elk ogenblik, zonder opzegtermijn of opzegvergoeding, de huur opzeggen. Hij dient hiervan enkel de huurder te informeren. Dit was in de oude regelgeving al voorzien voor huurovereenkomsten van 9 jaar, maar wordt nu ook wettelijk vastgelegd voor huurovereenkomsten van korte duur.

3. Feitelijke of wettelijke samenwoning
De vroegere wetgeving was niet aangepast aan de huidige realiteit van het feit dat meer en meer mensen (vaak jongeren) gingen samenwonen om zo de kosten te drukken. Dit is het idee van co-housing, dat de vorm aanneemt van een feitelijke samenwoning.

Vroeger dienden alle partijen samen het contract te ondertekenen bij het afsluiten ervan. In de nieuwe regelgeving wordt voorzien dat een eventuele nieuwe huurder (bv. partner, vrienden, …) tijdens de looptijd van de huurovereenkomst aan de verhuurder kan vragen om mee in de huurovereenkomst te worden opgenomen. Indien de verhuurder dat weigert, hebben de (kandidaat-)huurders de mogelijkheid om naar de rechtbank te stappen.

In de situatie dat er meerdere huurders zijn, voorziet de nieuwe regelgeving nu ook in de mogelijkheid voor elke partij afzonderlijk om,  los van de andere, de huurovereenkomst op te zeggen (vroeger diende dit steeds samen te gebeuren). Belangrijk daarbij is wel dat de vertrekkende huurder een nieuwe huurder zal moeten voorstellen, die dan ook moet goedgekeurd worden door de verhuurder. Indien dat niet gebeurt, zal de vertrekkende huurder nog 6 maanden aangesproken kunnen worden voor huurachterstallen die na zijn vertrek nog zouden ontstaan.

Ingeval van een wettelijke samenwoning, is er door de wetgever een aparte regeling uitgewerkt. Indien een wettelijk samenwonend koppel beslist om uit elkaar te gaan, zullen de huurders onderling moeten overeenkomen wie de huurovereenkomst zal overnemen. Indien zij geen akkoord bereiken, zal de rechter de knoop dienen door te hakken. Dezelfde regeling geldt voor gehuwden.

4. Kosten en lasten
In het verleden was er vaak discussie tussen huurder en verhuurder over wie welke kosten voor zijn rekening diende te nemen. Op basis van de nieuwe regelgeving, kreeg de Vlaamse Regering de mogelijkheid om een lijst op te stellen die kan dienen als richtlijn in dergelijke discussies.

De lijst van de kleine herstellingen, welke ten laste vallen van de huurder, kan u hier terugvinden. Grote herstellingen of herstellingen die nodig zijn omwille van slijtage of overmacht, zijn ten laste van de verhuurder.

5. Kwaliteit van de woning
De wetgever heeft in de nieuwe regelgeving ook een duidelijk standpunt ingenomen met betrekking tot de verhuur van woningen die niet voldoen aan de vereisten voorzien in de Vlaamse Wooncode. In zoverre de woning niet voldoet, is de huurovereenkomst simpelweg nietig. Dit heeft tot gevolg dat de verhuurder verplicht zal worden om alle betaalde huurgelden terug te betalen. Daarentegen heeft de verhuurder wel recht op een bezettingsvergoeding, doch deze zal meestal een stuk lager liggen dan de huurprijs.

6. Aansprakelijkheid voor brand- en waterschade
Op basis van de nieuwe regelgeving wordt de aansprakelijkheid van de huurder uitgebreid tot brand- én waterschade. De huurder is dan ook wettelijk verplicht om een verzekering af te sluiten die zowel brand- als waterschade dekt.

7. Overlijden van de laatste huurder
Wanneer de laatste huurder kwam te overlijden, was dit onder de oude regelgeving vaak een problematisch gegeven. Immers, de huurovereenkomst werd dan wettelijk gezien voortgezet door de erfgenamen van de huurder. Zij dienden dus de huur verder te betalen en desgevallend de overeenkomst op te zeggen.

Onder de nieuwe regelgeving, zal de huurovereenkomst 2 maanden na het overlijden van de laatste huurder automatisch worden beëindigd. De erfgenamen dienen dan enkel de huur voor deze 2 maanden te betalen, alsook een bijkomende vergoeding gelijk aan 1 maand huur. Het is van belang om te benadrukken dat het hier gaat om de laatste huurder. Indien er meerdere huurders waren, zal de huurovereenkomst door de overblijvende huurders gewoon worden voortgezet.

De erfgenamen kunnen er daarentegen ook voor kiezen om de huurovereenkomst voort te zetten, maar dit dienen zij wel tijdig (binnen de termijn van 2 maanden) kenbaar te maken aan de verhuurder.

Een ander probleem ingeval van overlijden van de laatste huurder, betrof de inboedel. De huurovereenkomst mag dan wel zijn beëindigd, maar het verhuurde pand staat nog vol met de inboedel van de overleden huurderQuid? De nieuwe wetgeving voorziet dat de rechter een curator kan aanstellen indien het pand binnen de 2 maanden na overlijden van de huurder nog niet werd ontruimd en in zoverre er geen erfgenamen zijn of deze erfgenamen blijven stilzitten.


Wij hopen alleszins dat u wat wijzer bent geworden door dit kort en enigszins beknopt overzicht van de belangrijkste wijzigingen welke door het nieuwe Vlaamse Huurdecreet worden doorgevoerd. Indien u als huurder of verhuurder nog bijkomende vragen zou hebben of met een aantal twijfels zit, mag u uiteraard steeds contact met ons opnemen. Wij geven u graag de nodige verduidelijking. Bovendien dient u zich als verhuurder ook af te vragen of uw gebruikte huurovereenkomsten nog aangepast zijn aan deze nieuwe regelgeving. Wij kijken deze huurovereenkomsten graag voor u na en voeren desgevallend de nodige aanpassingen door.

U kan ons contacteren via mail info@knapenadvocaten.be of telefonisch via +32 11 31 52 98.

Leave a Comment

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *